안녕하세요. 경제적 자유를 꿈 꾸는 1인 돈부로그에요.
요즘 뉴스를 보면 서울 아파트 매매가가 오름폭을 확대하면서 주변이 들썩인다고 하죠?
24년 6월 기준 서울 아파트 거래량이 7000건을 돌파해 과열기였던 20년도 거래량에 진입했다고해요
높은 신축 분양가와 전월세 가격의 상승으로 실수요층을 자극하면서 서울이 리드하고 자연스럽게 수도권으로 확대되어 상승반열에 오르고 있어요.
그럼 도대체 왜? 서울 아파트 가격은 오르는 걸까?
왜 그런지 한 번 알아보고 전문가들의 의견과 개인적인 의견을 끄적여봤어요.
첫째, 정부 규제 완화
기억하시나요? 2023년 둔촌주공 미계약 발생을 막기 위해 정부에서 진행한 부동산 규제 완화.
당시 경제 침체로 인해 정부는 다양한 방법을 동원했는데, 그 중 둔촌주공의 성공적인 사업을 위해 발행한 프로젝트 파이낸싱, 즉 PF의 차환에 차질이 생기지 않도록 하는 것 이었어요.
중도금대출/전매제한 단축/실거주 의무삭제 등 둔촌주공 청약자들은 분양가 12억원에 대해서 중도금 대출을 받을수 없던 84타입까지 대출이 가능해졌고, 전매제한 기간은 8년>1년으로 단축, 실거주 의무도 2년> 없음으로 완화되었어요
금융 안정을 유도하기 위해서 정부에서 적극적으로 나섰고, 당시 PF대출만기가 다가오며 12%금리로 사업을 진행했기 때문에 혹여나 미분양으로 이어진다면 금융권, 건설사에서 발생하는 리스크가 금융위기로 이어질 것이라는 의견때문이었지요
강남4구라고 불리는 둔촌주공이 미계약으로 마무리가 된다면, 입지가 더 떨어진 지역들은 시장분위기에 연이은 미분양으로 이어질것이고 결론적으로 PF 대출 차환에 실패하는 일이 발생할 거라고 했어요
어쩔수 없이 정부에서 적극 적으로 지원하게 되며 모든 규제가 완화 되었죠
둘째, 3년동안 35% 폭등된 건설자재비, 공사비
-코로나사태
팬데믹으로 인해서 세계 각국의 경기 부양 정책이 동시에 이뤄지면서 자재가 급격히 증가했고 세계적으로 한꺼번에 물량이 몰리면서 수급의 차질이 생기다보니 인력을 통한 생산력이 떨어지고 원자재 생산에도 차질을 줄 수 밖에 없었어요
-국제사회의 규제
탄소 배출 규제강화로 인해 원자재 생산을 감축했고, 인도 중국이 석탄생산, 유연탄 생산을 감축하면서 시멘트 대란이 일어났어요.
(유연탄은 시멘트 단가의 30%이상을 차지)
그러다보니, 2020년부터 시멘트 가격이 3번 정도 인상되며 2022년에는 18% 가격이 인상되었다고해요
-정치적이유와 외부 전쟁
철광석 대장 호주와 철강자재 대장 중국이 대립하면서 수급과 공급에 문제가 생겼고 21년 이후 달러 가격이 인상되면서 철근의 가격이 오르게 되었다고해요
또한 러시아와 우크의 전쟁이 지속되면서 유연탄 가격이 상승<시멘트 단가 상승<레미콘 가격 인상이 자연스러워 질 수 밖에 었었어요.
당시 메이드인 러시아 유연탄이 수입량은 75%이상을 차지했으니 수급에 문제가 생기죠.
셋째, 서울 아파트 공급 부족
서울의 경우, 도심 지역에서의 주택 공급은 주로 재개발이나 재건축을 통해 이루어져요
하지만 도심 지역은 토지 부족과 복잡한 규제 문제로 인해 정비사업이 원활하게 진행되지 않고 있어요
정비사업이 지연되면서 예정된 주택 공급이 제때 이루어지지 않고 않겠죠?
그러다 보니 서울의 주거 공간 제한으로 인해 주택 공급이 부족 현상이 생기고 신규 물량이 감소하는 공급 불균형이 생기게 되었죠
정부는 주택공급 실적의 기준을 착공, 준공이 아닌 인허가를 사용해오고 있는데 윤석열 정부의 목표 삼은 임기내 주택공급 270만 가구도 인허가 기준이라고 해요.
일반적으로 주택은 인허가 이후 3-5년, 착곡이후 2-3년 후에 준공돼어 입주가 이루어지는데 착공, 준공과 다르게 인허가는 계속해서 부진한 상태에요.
올해 1∼5월 인허가 물량은 12만5천974가구로 작년 같은 기간보다 24.1% 줄었는데 연간 목표 물량을 달성하려면 연말까지 40만가구 이상 인허가가 이뤄져야 해요.
지난해 주택 인허가는 42만9천가구로 연간 목표치 54만가구에 20%가량 못 미쳤고 이에 따라 2∼3년 후 신축 공급이 줄어들 것이라는 시장 전망은 '지금 집을 사야 한다'는 실수요자들의 심리를 자극하게 된거죠
넷째, 기준 금리 인하 기대감 선 반영 + 주택담보대출 금리 하락+정부지원대출
한국은행은 최근 통화정책방향 회의에서 기준금리를 연 3.5%로 동결했어요
시장은 이를 통해 한은이 인플레이션과 경제 성장률 사이의 균형을 유지하려는 의도를 보였다고 해석하고 있고 시장은 내수 회복을 위한 금리 인하 가능성을 기대하고 있으며, 앞으로의 한은 기준금리 결정에 관심이 집중되고 있죠
이는 내수 부진과 경제 회복을 위한 통화정책의 중요성을 반영한 것이라고해요
결과적으로 시장은 기준금리 인하에 대한 기대감으로 인해 서울 지역 아파트 매매 거래량이 증가하고 있으며
특히, 강남권을 중심으로 안정적인 상승세를 보이고 전체적으로 서울 아파트 매매 가격 지수가 상승하고 있다고해요.
한은은 3.5%로 동결되었지만 주택담보대출 금리는 하락했어요. 5대 은행의 고정형 주담대 금리가 2%대로 접어들면서 대출 수요가 증가하기 시작했고 이외에도 특례보금자리론+ 신생아특례대출과 같은 저금리의 정부 대출들이 영향을 준거죠.
다섯째, 전세값의 지속적인 상승
서울을 포함한 수도권에서는 전세 수요가 높아지고 있으며, 공급 부족 현상이 전세 시장에 영향을 미치고 있어요
전세 사기 여파로 빌라와 오피스텔에 대한 전세 수요가 소형 아파트로 몰리면서 전세값이 상승이 가속화 된거죠
보증금 상한제 시행 이후의 반발: 임대차 3법 시행 이전에는 보증금 상한제가 없었기 때문에 전세 시장에서는 보증금이 상승하는 경향이 있었죠. 하지만 임대차 3법 시행 이후 보증금 상한제로 인해 전세 시장에서 보증금이 감소하면서, 전세 거래의 매력이 높아지고 전세 수요가 증가하는 추세를 보이게 된거에요
부동산 투자 수요: 투자자들이 부동산을 안정적인 투자 수단으로 인식하고 있어, 투자 수요가 전세 시장을 지속적으로 견인하고 있으며, 특히 수익을 목적으로 하는 투자자들이 전세 시장에서 안정적인 수익을 기대할 수 있어 인기를 끌다보니 자연스럽게 전세값의 지속적인 상승이 이뤄지지 않았을까요?
서울 아파트 가격이 상승하고 있는 5가지 이유를 추려보았어요. 다른 의견이 있다면 함께 소통하고 공부했으면 좋겠어요:)